3月23日，本报刊发了《买卖二手房 这些法律知识你都了解了吗？》，普及了一些通过房地产中介机构交易房屋时应该具备的常识。今天，我们继续介绍一些在购房时可能遇见的陷阱，提醒大家加以防范。

《买卖合同》≠《居间合同》

一般情况下，房地产居间活动中应存在两个独立合同，一个是中介企业与委托人的居间合同，一个是购房人与售房人的买卖合同。现实中，部分房地产中介企业为确保自身利益的实现，故意提供一个《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。

当购房人签订居间合同时，居间合同中还有买卖合同的内容，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。

主管部门提醒：交易当事人切记在获取中介机构居间服务前，主张与房地产中介机构签订《居间服务合同》即《房地产经纪服务合同》，明确房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；违约责任和纠纷解决方式等相关事项，保障自身的合法权益。

房屋过户∉居间服务

房地产居间服务即房地产经纪服务，是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费的经济行为。我们一般意义上的房地产居间活动包括接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等内容。根据《民法典》的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。

大部分购房人对该法律专业问题存在认识误区，认为办理过户是中介企业的居间义务。而中介企业也利用购房人的这一认识误区，故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务，在签订合同时，约定居间报酬不包括房屋交易及不动产登记过户等代办相关手续的费用，但并不予以解释说明，导致交易双方在交易过程中因佣金问题产生矛盾纠纷。

主管部门提醒：根据《房地产经纪管理办法》第十七条，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。所以大家在交易二手房的过程中，既要仔细查看经纪服务内容，要求中介机构明码标价，将涉及的费用全部弄清楚后再行确定是否交易。

买房金额＞卖房金额

当前的二手房交易市场上，有的卖房人在委托房地产中介机构代为售卖房产时，提出“实收金额”的要求。

举个例子，甲委托房地产中介机构代为售卖名下房屋，要求实收人民币60万元。而中介机构则假托甲的名义，提出该房产要出售65万元，同时要求买方承担全部或部分税费。这就是造成市场上买房金额大于卖房金额的原因所在。一进一出，这其中的差价就成了中介机构的囊中之物。

主管部门提醒：根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。交易双方在房屋交易过程中要提高警惕，当发现中介机构存在隐瞒交易信息的行为时，要立刻敲响警钟，谨防中介机构利用信息差，低进高出赚取差价的行为。

从业人员≠经纪人员

根据《房地产经纪管理办法》第二十条，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。但现实中，部分房地产中介机构利用交易当事人法律知识盲区，在房地产经纪服务合同或居间合同上仅由一名未取得从业资格的工作人员签字见证，更有甚者连机构公章都故意漏盖。

一旦发生纠纷，中介机构就以该工作人员已经离职，或合同未加盖公章，尚未发生效力等借口推脱，多方推诿扯皮，导致交易当事人的合法权益难以得到主张，也给相关部门的证据采集带来了极大的困难。

主管部门提醒：交易双方在签订房地产经纪服务合同、居间合同或买卖合同时，要先行查看从业人员的资质证书。如遇从业人员未取得相应从业资格的、或合同未加盖公章的，一定不要签字。

■本报记者 张 晗

通 讯 员 马骏凌